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[樓市快報]2000億!央行降息 你的房貸利息可能會降10個基點 [復制鏈接]

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樓主  發表于: 02-19

舉步維艱!2月17日,央行對外發布公告稱,將開展2000億元中期借貸便利(MLF)操作和1000億元7天期逆回購操作。

其中,2000億元1年期中期借貸便利操作,中標利率為3.15%,較前次下降10個基點。

這也意味著,2月20日的LPR(貸款市場報價利率)至少有10個基點的降息空間。

對于這次定向“降息”,央行稱是為了有效緩解疫情嚴重地區企業的融資成本,讓大家能扛過這幾個月。

但我們也知道,如果5年期利率降息10個基點成為現實,對樓市的影響不言而喻。在中長期貸款中,房地產貸款,尤其是個人購房貸款所占比重非常大,這次明面上下調了MLF利率,其實也相當于間接下調了房貸利率,利好樓市。

還記得上一次,MLF“降息”利好樓市是在2019年11月20日,當天開展4000億元MLF操作,5年期以上LPR下降5個基點至4.80%,是新LPR亮相以來首次下調。

其帶動了全國房貸利率連漲半年后的略微下降,甚至低于“換錨”前房貸的基準利率4.9%,一時市場輿論不斷,頗受市場關注。

之前講過,房貸利率是影響樓市最重要的因素之一。

房貸利率下調,減輕了購房者負擔,而傳導出的購房利好情緒會成倍放大,造成樓市房價快速反彈。這在2008年金融風暴后出現過,在2003年非典之后出現過,也在上波樓市啟動之初2015年出現過。

那么MLF和LPR的關系是什么?房貸利率走勢下行還會持續嗎?給購房者傳達的信息是什么?這是子木今天為大家解決的問題。

MLF和LPR

MLF和LPR到底是什么關系?

這個問題之前很多文章里都有提及過,今天我再復述一次,因為它是購房者判斷房貸利率走勢的認知基礎,很重要。

MLF,俗稱麻辣粉,是央媽通過商業銀行的手,將貨幣注入市場的一個貨幣政策工具。

具體的操作是,央媽通過招標方式將錢貸給商業銀行、政策性銀行,而銀行需要將國債、央行*****、政策性金融債、高等級信用債質押給央行。商業銀行拿到錢之后,要定向借貸給央媽想要幫助的地區和企業。

所以MLF也被稱作“利率之錨”。

LPR是什么意思呢?

學名叫做貸款基礎利率,定價機制采用公開市場操作利率加點的方式,是和這個“錨”掛鉤的。

我們都知道LPR的產生流程,是由18家報價銀行在MLF基礎上加點后得出初始價格,然后經過去掉最高值和去掉最低值的模式來定出來的價格,就是LPR。

兩者的關系是:

LPR利率=央行公開的MLF利率+18家銀行每月報價平均加點。

因為購房貸款屬于長期借貸,所以屬于“5年期以上”的LPR利率。

那么我們就總結出:MLF下調,房貸利率就有了下調動力,是同向性關系。這次MLF中標利率為3.15%,較前次下降10個基點,房貸利率便有了10個基點的下調空間。

當下利率走勢

其實相對于MLF對房貸利率的影響,18家銀行每月報價的“平均加點”更為靈活,是我們更需要去關注的數據。目前來看,也是處于不斷下行的趨勢中。

拿近期數據來說,2020年1月全國首套房貸款和二套房平均利率連續2個月下降,分別為5.51%和5.82%,分別環比下降1BP和2BP。(1BP=0.01%)

在這其中,一線城市北上廣深的首套房利率下調勢頭也很猛烈。尤其是上海,首套房貸利率環比下調5BP,目前低至4.82%,創兩年半歷史新低,成為全國首套房貸利率最低的城市。

而目前中國房貸利率最高的城市,則是廣西南寧,高達6.27%。如果將上海和南寧放在一起做對比,購買一套500萬的房子,20年等額本息還款,兩者所支付的利息差額高達69萬元。

房貸利率整體下調的趨勢同樣表現在二線城市中。在2020年1月的數據中,以30個主要城市作為研究對象,房貸利率下調為20個,上調的為10個。下調趨勢占主流。

當然反向思維講,房貸利率下調力度最強的,反而是樓市價值偏低,存在泡沫的地方。及早的下調利率刺激樓市,明顯對行情不自信。

其中,哈爾濱下調力度最大,達到23個BP;無錫上調力度最大,為5個BP。所以說,有時候買房就是買機會。

2019年巔峰時期,哈爾濱房價上漲,有的銀行房貸上浮達到20%,達到5.88%,而2020年1月份,改了利率算法,直接下調20多BP,為5.21%。按照100萬的房貸,30年的還款時間計算,一前一后,省了近15萬的錢款,相當于哈爾濱普通工作者1~2年的收入了。

無錫、南寧、蘇州、鄭州貸款利率目前比較高,是因為在2019年房價逆市上漲,嚴重違背了樓市調控的大基調,被當作典型樹立“榜樣”了。除此之外還有惠州、武漢、南昌、合肥等城市也在排行之中。

但是接下來,可以遇見,所有城市基本沒有上調房貸利率的動力,基本都是下行的趨勢。

未來利率趨勢

2月3日,央行發布公告,以利率招標方式開展了9000億元的7天期逆回購和3000億元的14天期逆回購操作,且中標利率與上次相比均下調了10個BP。

2月17日,央行發布公告,將開展2000億元中期借貸便利(MLF)操作和1000億元7天期逆回購操作,2000億元1年期中期借貸便利操作,中標利率為3.15%,較前次下降10個基點。

未來央媽通過MLF,定向降息的政策新聞會越來越多,同時為了刺激實體經濟復蘇,MLF利率會持續走低。

這也是應對疫情突發事件的無奈之策。如果按照2019年中國100萬億GDP來計算,疫情期間保守估算,中國每天大概損失近3~5千億人民幣。這還沒有計算疫情對后續市場的影響。

當然目前社會通脹系數還是很高的,央媽不能大幅放開貨幣政策,否則會引來物價反噬,只能通過MLF細水長流,不違背“小水涓滴”的立場。

但我們總講一句,水滴石穿,滴水成河,水在滋潤大地的同時,也會溢出流入其他的渠道。樓市正是這樣,房貸利率會隨水勢不斷下行,購房動能就會不斷積聚。

房地產作為目前大部分城市的主要財政來源,遭遇疫情封市,大家只能愛不敢恨,即使房價居高,但也沒有了上調房貸利率抑制需求的動力。取而代之的是想方設法救市。

前幾天,上海、廈門、無錫、西安、南昌等城市出了政策救開發商,接下來就會有更多的城市不斷放開政策,刺激購房需求,救行情。比如日前的湖南衡陽就**了17條新政,加快銀行放貸速度,買房補貼契稅等政策推上進程。

定向降息一波接一波,房貸利率不斷走低,開發商打折拋房,地方放開政策刺激樓市……這種情形像極了2003年非典之后。

幾點建議

對于今年有購房需求的剛需讀者,我再給大家幾條建議:

1、一二線城市的讀者要關注疫情走勢,疫情結束,樓市復蘇的第一階段是今年最好的上車時間點。三四線則把時間放在2020年年尾,因為購房動力有限。

2、雖然未來會有大量的開發商打折拋盤,但一定不要人云亦云,兩眼一抹黑就就圖便宜上了車。自己要先給售樓處打電話詢問清楚,第一批打折出售的房子,一定是平時不好賣的,而真正有價值的“地段房”,開發商不到萬不得已不會輕易放手。

3、機會依舊在二手房市場,尤其是三四線城市,經此一疫,二手房市場會砸個巨坑。在巨坑中,低于市場價急于**的優質二手房不在少數,自己要耐心去尋找,接下來我會出一期教程。

4、房貸利率下調是趨勢,每下調一次增強一次樓市信心,連續下調幾次之后,底部價值出現。如果你所在的城市在疫情之后,**降低首套房或二套房的首付政策,那么請果斷入手。如果你經歷過這幾輪樓市,就會知道,每一波房價反彈都是在“有人喊你買房”的基礎上。

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xzks 昆幣 +1 -來自昆山論壇APP 02-19
蘭德酷路澤 昆幣 +1 -來自昆山論壇APP 02-19
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一去二三里 昆幣 +1 -來自昆山論壇APP 02-19
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離線simonzheng
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沙發  發表于: 02-19
已經降了,每個月少還了
離線lgylove567
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板凳  發表于: 02-19
有毛用,以前4.9的時候上浮25%是6.125.現在改了,還下調利率了,去貸款反而要6.13了
帥哥離線lrw16308937
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地板  發表于: 02-19
simonzheng:已經降了,每個月少還了 (2020-02-19 20:39)  RMmDcvM"k  
N4}/n  
什么時候降得?我怎么信息都沒有?
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所得是沾衣 昆幣 +1 -來自昆山論壇APP 02-19
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離線simonzheng
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4樓 發表于: 02-19
lrw16308937:什么時候降得?我怎么信息都沒有? (2020-02-19 21:47)  C!]hu)E  
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